Genehmigungen und Vorschriften für Hausboote und schwimmende Häuser
Erfahre, welche Genehmigungen und Richtlinien du mit deinem Hausboot oder schwimmenden Haus in Berlin und Brandenburg beachten musst.
Schwimmende Häuser und Hausboote - gesetzliche Grundlagen für die bestimmungsgemäße Nutzung
Wohnen auf dem Wasser erfreut sich seit Jahren immer größerer Beliebtheit. Neben den klassischen Yachten mit mehreren Schlafplätzen liegen vor allem Hausboote, aber auch schwimmende Häuser im Trend. Das Hausboot bietet dir den Komfort eines Ferienhauses. Du nutzt ein Wohnzimmer, ein oder zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Badezimmer. Zusätzlich gibt es Außenflächen am Bug und am Heck. Einige Hausboote haben sogar eine Terrasse auf dem Dach, die du mit einer Leiter oder Treppe erreichen kannst. Ein schwimmendes Haus, das von einem Bauherren errichtet wurde, kann sicherlich den gleichen Komfort bieten, nur dass es an Ort und Stelle liegt. Hierzu später mehr.
Ein Hausboot ist für eine Ferien- oder Urlaubszeit eher geeignet als ein schwimmendes Haus. Wenn du in ein eigenes Hausboot investierst, hast du die Möglichkeit, einen ganzen Sommer über auf deinem Boot zu wohnen und deine Ferien- und Urlaubszeit zu verbringen. Auch ein schwimmendes Haus eignet sich als Urlaubswohnung, doch muss dieses erst einmal vom Eigentümer hierfür angeboten werden. In diesem Zusammenhang ergeben sich vor allem zwei Fragen:
- Sind für Hausboote und schwimmende Häuser Genehmigungen erforderlich?
- Gibt es einen Unterschied zwischen einem Hausboot und einem schwimmenden Haus?
Wir hoffen, dass du im folgenden Text eine Antwort auf die Fragen erhältst. Der Text ist insbesondere auf Berlin und Brandenburg bezogen. Bei Rückfragen stehen wir dir gerne zur Verfügung.
Im weiteren Text werden insbesondere die folgenden Aspekte beschrieben:
Hausboot oder schwimmende Häuser - der Unterschied
Eine Definition für ein Hausboot gibt es in der gesamten Bundesrepublik Deutschland nicht. Allgemein versteht man unter einem Hausboot ein Wasserfahrzeug, das keinen klassischen Rumpf besitzt. Es besitzt Schwimmkörper, auf denen sich der eigentliche Wohn- und Schlafbereich befindet, und fällt auf Grund der Konstruktion seitlich und nach vorne sowie nach hinten gerade senkrecht in Richtung Wasseroberfläche ab. Es sieht in der Draufsicht wie ein „Schuhkarton“ aus. Wasserfahrzeuge, die zwar zum Wohnen umgebaut worden sind, aber einen klassischen Schiffsrumpf besitzen, sind keine Hausboote, von denen hier die Rede ist, sondern Wohnboote.
Nach der Richtlinie 2013/53/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 20.11.2013, die auch als Sportbootrichtlinie bezeichnet wird, gehören Wasserfahrzeuge von 2,5 m bis 24 m, die für Sport- und Freizeitzwecke bestimmt sind, zu den Sportbooten. Dazu zählen auch die oben besprochenen Hausboote. Die Richtlinie kann nicht als offizielle Definition für ein Hausboot gelten.
Die Besonderheiten eines Hausbootes bestehen darin, dass das Hausboot einen Steuerstand, ein Ruder und vor allem einen Motor besitzt. Es ist also auf dem Wasser beweglich!
Darüber hinaus sind auf dem Hausboot alle Einrichtungen vorhanden, die dir einen längeren Aufenthalt ermöglichen. Dazu zählen insbesondere Wohn- und Schlafräume, eine Küche und ein Badezimmer mit einem Waschbecken/einer Dusche und einem WC. Ähnlich wie mit einem Sportboot kannst du dich frei auf dem Wasser bewegen. Du hast die Möglichkeit, auf einem See zu ankern oder an einem Steg anzulegen. In der Regel benötigst du für das Hausboot einen Liegeplatz. Diesen mietest du, oder du schaffst dir einen Liegeplatz an deinem eigenen Wassergrundstück. Solltest du ein Hausboot chartern, so steht dir natürlich der Steg des Vercharterers zur Verfügung oder die Stege der Marinas, die du anfährst. In diesem Fall aber ein Tipp: Erkundige dich vorher beim Hafenmeister, ob du mit dem Hausboot willkommen bist, denn viele Marinas lassen Hausboote nicht zu.
Das schwimmendes Haus
Obwohl das schwimmende Haus klar von einem Hausboot unterschieden werden muss, wird bis heute immer wieder ein Hausboot umgangssprachlich als schwimmendes Haus bezeichnet. Auch ein Hausboot, das fest verankert ist, wird dadurch nicht zu einem schwimmenden Haus. Dies ist beides nicht korrekt! Ein schwimmendes Haus unterscheidet sich von dem Hausboot im Besonderen darin, dass es nicht bewegt werden kann. Es liegt an einem bestimmten Ort fest. Vielmehr handelt es sich um ein Haus, das einen festen Liegeplatz hat. Es besitzt keinen Motor und keine Steuerungsmöglichkeit. Somit kannst du mit dem schwimmenden Haus auch nicht auf dem Wasser fahren. Es wird zur Errichtung entweder vor Ort direkt gebaut, wie ein Haus an Land, kann in Modulbauweise durch LKW´s angeliefert werden oder wird fertig zum geplanten Liegeplatz mit Hilfe eines Schleppers auf dem Wasser angeliefert.
Grundsätzlich muss aber einmal Folgendes angemerkt werden: Wenn wir von einem schwimmenden Haus sprechen, dann meinen wir hiermit ein Wohnhaus. Wird an eine andere Nutzung gedacht, so spricht man besser von einem schwimmenden Gebäude. So bezeichnet die DIN SPEC 80003 „ein schwimmendes Gebäude als ein Gebäude, das auf einem Schwimmsystem errichtet oder aufgrund seiner konstruktiven Ausbildung selbst Teil des Schwimmsystems ist, durch eine Verankerung ortsfest gehalten ist und über keinen eigenen Antrieb verfügt“.
Genehmigungen und Regeln für die Nutzung von Hausbooten
Möchtest du mit einem Hausboot auf den Gewässern in Berlin und Brandenburg schippern, benötigst du auf bestimmten Gewässern keinen besonderen Bootsführerschein. In Berlin und Brandenburg kannst du mit einer Charterbescheinigung ein Hausboot führen. Das Hausboot unterliegt auf dem Wasser den gleichen Regeln, die auch für alle anderen Sportboote gelten. Die Charterbescheinigung ist für die Zeit der Miete des Hausbootes und auf der Wasserstraße gültig, die in der Charterbescheinigung genannt ist. Sie gilt für Hausboote bis max. 15 m Länge Weitere Voraussetzungen für einen Charterbescheinigung sind u.a.:
- Das Hausboot darf max. mit 12 Personen besetzt sein.
- Die Höchstgeschwindigkeit von 12 km/h darf nicht überschritten werden,
- Die Charterbescheinigung ist kein Ersatz für den amtlichen Bootsführerschein Binnen
- An bestimmten Stellen gelten weitere Bestimmungen, die vom Vermieter des Hausbootes bekanntgemacht werden.
- 3-stündige Einweisung durch den Vercharterer
- Tauglichkeit und Zuverlässigkeit des Antragstellers
Erst ab einer Länge des Bootes von 20 m benötigst du den Sportbootführerschein Binnen (SBF), egal wieviel PS das Boot hat. Boote mit unter 15 PS sind sogar von der Führerscheinpflicht ausgenommen.
Für die Bundeshauptstadt Berlin gilt ab 01.Juni 2024 für zunächst bis zum 31.05.2027, dass auf dem Seitenarm der Spree zwischen Friedrichshain und Lichtenberg das Stillliegen, also das Ankern, verboten ist. Dies wurde in der 7. Verordnung zur vorübergehenden Abweichung von der Binnenschifffahrtsstraßen-Ordnung vom 29. April 2024 vom Leiter der Generaldirektion Wasserstraßen und Schifffahrt so festgelegt. Achte also hier besonders darauf, sonst kann es teuer werden!
Genehmigungen für schwimmende Häuser
Schwimmende Häuser sind, wie in der gesamten Bundesrepublik Deutschland, baugenehmigungspflichtig, und auch eine wasserrechtliche Genehmigung ist in den Bundesländern erforderlich. Allerdings schließt in Berlin die wasserrechtliche Genehmigung die Baugenehmigung ein, während im Land Brandenburg sowohl die Baugenehmigung als auch die wasserrechtliche Genehmigung separat beantragt werden müssen. Bevor jedoch eine Genehmigung beantragt werden kann, ist ein geeigneter Liegeplatz erforderlich. Weitere Einzelheiten regelt die DIN SPEC 80003, die bei DIN MEDIA in Berlin kostenfrei als Download zur Verfügung steht. Grundsätzlich handelt es sich bei einem schwimmenden Haus, das keinen Motor besitzt, also um eine bauliche schwimmende Anlage, die Genehmigungen der Behörden bedarf.
Gerichtsentscheidungen und sonstige Bestimmungen
In den Jahren 2017 /2018 kam es in Bezug auf die Gewässer in Berlin und Brandenburg zu einem Streit. Es ging um die Frage, ob Hausboote nicht auch den baulichen Anlagen zuzuordnen sind. In diesem Fall wäre auch eine Genehmigung der Behörden erforderlich.
Der 2.Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg entschied am 10.07.2018, dass Hausboote bauliche Anlagen sein können und somit einer Genehmigung unterliegen. Eine Abgrenzung zwischen einer schwimmfähigen baulichen, und damit genehmigungspflichtigen Anlage, und einem Sportboot richte sich danach, ob das Hausboot zum Befahren von Gewässern bestimmt sei und hierfür auch genutzt würde. Entgegen der Entscheidung des Verwaltungsgerichts hat nun das OVG Berlin-Brandenburg also für Recht anerkannt, dass ein Hausboot zunächst keine bauliche Anlage darstellt und somit auch nicht genehmigungspflichtig ist. Allerdings lässt die Entscheidung des OVG vermuten, dass ein Hausboot jedoch nach den Umständen des Einzelfalls sehr wohl eine genehmigungspflichtige bauliche Anlage sein kann.
Daran hat sich bis heute nichts geändert. Die Änderung der Bauordnung für das Land Brandenburg, die am 01.01.2021 in Kraft getreten ist, sagt aus, dass Sport- und Charterboote, die als Wasserfahrzeuge genutzt werden können und sollen, nicht baugenehmigungspflichtig sind. Dass heißt, dass der Nutzer des Hausbootes nachweisen muss, dass das Hausboot zweckgebunden als Wasserfahrzeug genutzt werden kann und soll und somit nicht überwiegend an einem Ort verbleibt. Das bedeutet, dass jeder Nutzer die Beweispflicht besitzt, sollte die Behörde eine Genehmigung fordern. Berlin hat in seiner Bauordnung bisher keine Wasserfahrzeuge oder Sport- und Charterboote aufgenommen, somit ist in Berlin nichts Näheres für Hausboote geregelt.
Gem. der Entscheidung des OVG muss das Hausboot also wie ein klassisches Sportboot bewegt werden. Wenn das Hausboot die Voraussetzungen gem. der Bauordnung des Landes Brandenburg als Sportboot erfüllt (siehe oben) und einen festen Liegeplatz als Dauerliegeplatz nutzt, kann die bestimmungsmäßige Nutzung wieder infrage stehen. Dies könnte u.a. in folgenden Fällen zutreffen:
- Hausboote werden als Dauerwohnsitz genutzt
- Nutzung für eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit
- Wohnen auf Zeit in einem Hausboot
In der o.g. Bauordnung wird für ein Sportboot festgehalten, dass es in der Freizeit genutzt wird und der Erholung dient. Wenn die Nutzung des Hausbootes mit diesen Kriterien nicht mehr übereinstimmt, kann eine gewerbliche Nutzung oder eine Verwendung des Hausbootes als Dauerwohnsitz unterstellt werden. In diesem Fall wäre das Hausboot genehmigungspflichtig!
In der Zwischenzeit haben Experten eruiert, dass ein Hausboot niemals eine genehmigungspflichtige bauliche schwimmende Anlage sein kann. Zum einen stellt ein Hausboot klar ein Sportboot dar und zum anderen ist ein solches Sportboot nicht aus Bauprodukten hergestellt, so wie es die Bauordnungen der meisten Bundesländer fordern. Auch die Bauordnung des Landes Berlin und Brandenburg fordert, dass eine bauliche Anlage aus Bauprodukten hergestellt sein muss. Die europäische Bestimmung definiert das Bauprodukt „als jedes Produkt oder jeden Bausatz, das beziehungsweise der hergestellt und in Verkehr gebracht wird, um dauerhaft in Bauwerke oder Teile davon eingebaut zu werden, und dessen Leistung sich auf die Leistung des Bauwerks im Hinblick auf die Grundanforderungen an Bauwerke auswirkt“. Weiterhin definiert die EU-Verordnung den Begriff der Bauwerke als Bauten des Hoch- und Tiefbaus. Es ist sicherlich unstrittig, dass ein Hausboot weder ein Bauwerk noch eine bauliche Anlage des Hoch- und Tiefbaus darstellt.
Diese Forderung des Bauproduktes verkennen auch manche Gerichte! Schließlich ist ein Hausboot mit einer gewerblichen Nutzung, z.B. für einen Freiberufler, nicht baugenehmigungspflichtig. Es kann jedoch in diesem Falle sein, dass sich die Wasserbehörde einschaltet, weil sichergestellt werden muss, dass die Wasserfläche nicht beeinträchtigt wird.
Einen ersten Einblick in das Thema „Hausboote und schwimmende Häuser“ gab das „Technische Merkblatt“ der Internationalen Bootsexperten e.V., jedoch sind die Inhalte auf das Jahr 2017 bezogen und im Hinblick auf das schwimmende Haus durch die DIN SPEC 80003 ersetzt. Hausboote werden in der DIN SPEC nicht beleuchtet.
Klare Regelungen sind zwingend erforderlich
Experten wünschen sich in Zukunft im Hinblick auf die Zulässigkeit und Definition von Hausbooten klare Regelungen. In der Hansestadt Hamburg werden alle Genehmigungen für ein Hausboot „aus einer Hand“ erteilt. Dort kennt man den Begriff des „LIEGERS“, der alle schwimmenden Anlagen einbezieht. Ob Hausboot, schwimmendes Gebäude oder sonstige schwimmende Anlagen, diese werden dort von einem Hausbootkoordinator betreut und beschieden. Dieses Modell wäre für Berlin und Brandenburg auch empfehlenswert, zumindest was die verschiedenen Genehmigungsverfahren angeht.
Zu wenig Liegeplätze für schwimmende Häuser und Hausboote
Grundsätzlich gibt es in Deutschland nur sehr wenige Liegeplätze für schwimmende Häuser. Das Nachbarland Niederlande ist Deutschland in diesem Punkt weit voraus. Somit ergibt sich die Frage, warum der Wohnungsnot in Deutschland nicht durch die Schaffung von Wasserliegeplätzen begegnet wird.
Die Niederländer haben zwar einen völlig anderen Bezug zum Wasser, doch auch dort sind Wohnungen knapp. In vielen Städten in den Niederlanden wie z.B. Amsterdam, gelten Hausboote als Alternative zum klassischen Wohnen auf dem Festland. Insbesondere im Amsterdamer Stadtteil IJburg sind in den letzten Jahren viele schwimmende Gebäude und vor allem schwimmende Wohnhäuser entstanden. Die gesetzlichen Bestimmungen in den Niederlanden schaffen dafür beste Voraussetzungen. Hier ist das Wasser Bestandteil aller Aktivitäten, die in die Umweltplanung einbezogen sind.
Anders ist es in Deutschland, wo es für die Nutzung des Wasserraums eine Vielzahl an Verordnungen gibt. Das Wohnen auf dem Wasser ist nicht nur eine Alternative in den Innenstädten. Es bietet auch neue touristische Möglichkeiten und hilft städtebauliche Missstände zu lindern.
Wohnen auf dem Wasser
Das Wohnen auf dem Wasser bietet ein hohes Potenzial in wirtschaftlichen, touristischen und auch im Bereich der kommunalen Stadtentwicklung. Dies steht bis heute immer noch nicht auf der Agenda vieler behördlicher Stellen. So ist es z.B. in Schleswig-Holstein bereits möglich, an schwimmenden Häusern Eigentum zu erwerben. Im Ostsee-Ressort in Olpenitz/Kappeln liegen auch schwimmende Ferienhäuser zum Mieten bereit. Die Eigentümer dieser Häuser sind z.T. im Grundbuch nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Eigentümer eingetragen. Hier hat jeder Bewohner des schwimmenden Hauses eine eigene Adresse und ist somit nach dem Meldegesetz auch dort gemeldet.
Wenn dieses Beispiel auch in Berlin/Brandenburg und in anderen wasserreichen Bundesländern Schule macht, kann durch die Schaffung von entsprechenden Genehmigungen auf dem Wasser die Wohnungsnot in einigen Regionen gelindert werden. Auch der Tourismus lässt sich ankurbeln. Schwimmende Häuser können als Ferienhäuser vermietet werden. Daraus kann sich ganzjährig ein lukratives Geschäft ergeben, das die wirtschaftliche Situation in einer Region verbessern kann. Vor allem ist zu erwähnen, dass durch die Möglichkeit, Ferienwohnungen auf dem Wasser anzubieten, die Mieten der Wohnungen für die ursprüngliche Bevölkerung nicht ins Uferlose ansteigen.
Wasserreiche Regionen sollten das Potenzial erkennen
Nicht nur in Berlin/Brandenburg, sondern insbesondere auch in Teilen Niedersachsens, Sachsen-Anhalts, Mecklenburg-Vorpommerns und Sachsens gibt es geeignete Wasserflächen, die sich für das Wohnen, ja auch für ein Arbeiten, auf dem Wasser eignen.
Experten halten es für hilfreich, für geeignete Wasserflächen ein Kataster zu erstellen. Auf diese Weise wäre es möglich, die Wasserflächen für das Wohnen und Arbeiten kenntlich zu machen.
Darüber hinaus sollten die Genehmigungsverfahren in den einzelnen Bundesländern transparenter gestaltet werden. Es ist wichtig zu wissen, welche Behörde für welche Genehmigung zuständig ist und welche Genehmigungen für den Betrieb von Hausbooten und schwimmenden Häusern eingeholt werden müssen. Bisher erscheint für die Errichtung von schwimmenden Häusern die Aufstellung eines Bebauungsplanes gem. dem Baugesetzbuch die sinnvollste Lösung zu sein.
Logbuch für ein Hausboot?
Insbesondere ist es für Skipper von Hausbooten in Berlin und Brandenburg empfehlenswert, ein Logbuch zu führen.
Damit von vorneherein bei einer Kontrolle sichergestellt ist, dass das Hausboot bewegt wurde und nicht etwa nur an einem festen Liegeplatz zu lange entgegen den Bestimmungen gelegen hat. Dies gilt insbesondere für Brandenburg und für Berlin als Nachweis. Aber auch ein vorübergehendes Liegen (Überwintern oder sonstige Nutzungsunterbrechungen) eines Hausbootes am Steg sollte im Logbuch festgehalten werden. Sollten dann immer noch die behördlichen Stellen, insbesondere die Baugenehmigungsämter, eine Baugenehmigung fordern, so ist ein Gang zu einem Fachanwalt empfehlenswert.
Schreib uns deine Meinung
Welche Erfahrungen hast du gemacht? Hast du für unsere Leser hilfreiche Tipps im Umgang mit Behörden? Wie bist du vorgegangen? Hast du weitere Fragen? Hinterlasse einfach hier einen kurzen Kommentar. Danke und beste Grüße.
Sehr gute Informationen für zukünftige Hausboot-Nutzer.
Vielen Dank für die Info.
Ich bin Besitzerin eines 11,50 m großen Hausbootes. Wir haben es aus dem Grund der Vermietung an Feriengäste bzw. zum verchartern bauen lassen. Wir wurden gelockt von einem ehem. Hafenbesitzer der kurze Zeit später den Hafen teuer verkauft hatte. Dies alles wussten wir nicht. Das Hausboot hatte über 200.000 € Bj. 2022 gekostet und in Deutschland hergestellt. In der Marina , wo es liegt, wurden alles neue Leute eingestellt bzw. fehlen Fachleute. Die Übergabe an Charterkunden ist katastrophal und die Technik ist , da es hochwertig gebaut wurde, für Chartergäste schwer zu begreifen. Durch enge Kanäle bzw. Schleusen ist es, auf Grund von den gedämmten, hochwertigen Außenwänden nicht geeignet. Leider mussten wir jetzt nach der letzten Vercharterung feststellen, dass zwei Einbeulungen an einer Wand sind. Dies könnte von einem Bootshaken sein. Wir möchten das Hausboot aus dem Charterbetrieb raus nehmen, da es als Fahrbar für wechselnde Chartergäste nicht geeignet ist. Wir würden es sehr gerne fest verankern und an die Wasser- und Abwasseranlagen umweltfreundlich anschließen. Anschlüsse vorhanden. Was können wir tun? Wir suchen dafür eine geeignete kleine Marina südlich von Berlin. Die großen Windangriffsfäche erschwert zusätzlich das Fahren im offenem Gewässer. Als Ferienwohnug bzw. Wohnung ist es sehr gut geeignet und hat ein tolles Wohnklima.
Meine Frage: wieviel Fahrstunden muss ich im Lockbuch nachweisen?
Vielleicht können Sie helfen. Vielen Dank im Voraus . M. Ahrens
PS. Das mir den teuren Mietswohnungen können wir nur bestätigen. Unser Sohn wohn mitten in Potsdam in einer kleinen Zweizimmerwohnung. Größer sind zu teuer und nicht zu finden.
Liebe Frau Ahrens,
vielen Dank für Ihre Nachricht und die Einblicke in Ihre Situation mit dem Hausboot. Es scheint vernünftig, das Boot aus dem Charterbetrieb zu nehmen und als feste Ferienwohnung zu nutzen. Um es an Wasser- und Abwasseranlagen anzuschließen und in einer geeigneten Marina zu verankern, empfehle ich, direkt mit Marinas in der Nähe Kontakt aufzunehmen.
Für Informationen zu den erforderlichen Fahrstunden im Logbuch für Ihre geplanten Änderungen, empfehle ich, sich an die entsprechenden maritimen Behörden zu wenden.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Umsetzung.
Beste Grüße
Wenn es fest verankert werden soll, dann ist es kein Sportboot mehr, sondern ein schwimmendes Haus, also genehmigungspflichtig. Dann ist auch ein Logbuch sinnlos, weil es ja nicht mehr bewegt wird. Feste Anschlüsse für Wasser und Abwasser sind ein weiteres Indiz für eine Genehmigungspflicht. Ich kenne keine Marina, wo das möglich wäre, zumal es rund um Berlin / Potsdam keine freien Liegeplätze gibt. Ich bin selbst auf der Suche.