Genehmigungen und Vorschriften für schwimmende Häuser und Hausboote
Erfahre, welche Genehmigung und Richtlinien du mit deinem Hausboot oder schwimmenden Haus in Berlin und Brandenburg beachten musst.
Schwimmende Häuser und Hausboote - gesetzliche Grundlagen für die bestimmungsgemäße Nutzung
Ferien auf dem Wasser erfreuen sich seit Jahren einer großen Beliebtheit. Neben den klassischen Yachten mit mehreren Schlafplätzen liegen schwimmende Häuser im Trend. Das Hausboot bietet dir den Komfort eines Ferienhauses. Du nutzt ein Wohnzimmer, ein oder zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Badezimmer. Zusätzlich gibt es eine Außenfläche. Einige Hausboote haben eine Terrasse auf dem Dach, die du mit einer Leiter oder Treppe erreichen kannst.
Wenn du in ein eigenes Hausboot investierst, hast du die Möglichkeit, den ganzen Sommer über auf deinem Boot zu wohnen. In diesem Zusammenhang ergeben sich verschiedene Fragen. Sind für schwimmende Häuser Genehmigungen erforderlich? Gibt es einen Unterschied zwischen einem Hausboot und einem schwimmenden Haus? Erfahre mehr über die gesetzliche Lage, wenn du auf den Gewässern in Berlin und Brandenburg mit deinem eigenen Hausboot fahren und anlegen möchtest.
Hausboot oder schwimmende Häuser - der Unterschied
Ein Hausboot besitzt im Bereich der Zertifizierung keine eigene Kategorie. Wenn die Seitenlänge einen Wert von 20 Metern nicht übersteigt, handelt es sich um ein Sportboot. Diese Kategorie findet für Boote Anwendung, die für die Nutzung im Sport- und Freizeitbereich zugelassen sind.
Das Hausboot zeichnet sich dadurch aus, dass es auf dem Wasser bewegt werden kann. Es besitzt einen Motor und ein Steuerrad. Darüber hinaus sind auf dem Hausboot alle Einrichtungen vorhanden, die dir einen längeren Aufenthalt ermöglichen. Dazu zählen insbesondere Wohn- und Schlafräume, eine Küche und ein Badezimmer mit einem Waschbecken/einer Dusche und einem WC. Ähnlich wie mit einem Sportboot kannst du dich frei auf dem Wasser bewegen. Du hast die Möglichkeit, auf einem See zu ankern oder an einem Steg anzulegen. In der Regel benötigst du für das Hausboot einen Liegeplatz. Diesen mietest du, oder du schaffst dir einen Liegeplatz an deinem eigenen Wassergrundstück.
Unterschied zwischen dem Sportboot und dem Hausboot
Von einem klassischen Sportboot unterscheidet sich das Hausboot durch die Form des Rumpfes. Das Hausboot ist auf einer flachen schwimmenden Plattform errichtet. Diese ähnelt einem Floß. Ein Sportboot hat hingegen einen abgerundeten Rumpf.
Schwimmende Häuser
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird das Hausboot hin und wieder als schwimmendes Haus bezeichnet. Dies ist jedoch verkehrt. Ein schwimmendes Haus unterscheidet sich von dem Hausboot darin, dass es nicht bewegt werden kann. Vielmehr handelt es sich um ein Wohnhaus oder ein Ferienhaus, das einen festen Liegeplatz hat. Es besitzt keinen Motor und keine Steuerungsmöglichkeit. Somit kannst du mit dem schwimmenden Haus nicht fahren. Es wird mithilfe eines Krans oder eines Schleppers an seinen Liegeplatz verbracht und bleibt dort dauerhaft verankert.
Genehmigungen und Regeln für den Betrieb von Hausbooten
Möchtest du mit einem Hausboot auf den Gewässern in Berlin und Brandenburg schippern, benötigst du keine besondere Genehmigung. Das Hausboot unterliegt den Regeln, die auch für alle anderen Sportboote gelten. Somit kannst du mit Hausbooten führerscheinfrei auf den Gewässern von Berlin und Brandenburg fahren, wenn du einen Charterschein besitzt und dich ausschließlich in den führerscheinfreien Revieren bewegst. Der Charterschein ist für die Zeit der Miete des Hausbootes gültig. Wenn du dich für die Miete eines Hausbootes mit einem kleinen Motor von maximal 15 PS entscheidest, benötigst du ebenfalls keinen Führerschein in den Gewässern von Berlin und Brandenburg. Mit dem Bootsführerschein für Binnengewässer bist du auf der sicheren Seite und brauchst keine speziellen Reviere oder Einschränkungen in der Motorisierung berücksichtigen.
Genehmigung für schwimmende Häuser
Für die Genehmigungspflicht von schwimmenden Häusern gibt es bislang in Berlin und Brandenburg noch keine gesetzliche Bestimmung. Wer sich näher mit einer möglichen Gesetzgebung auseinandersetzen möchte, kann sich das technische Merkblatt des Verbandes Internationale Bootsexperten e.V. anschauen, das im Jahre 2017 herausgebracht wurde. Hier sind die gesetzlichen Regelungen für schwimmende Häuser zusammengefasst. Grundsätzlich handelt es sich bei einem schwimmenden Haus, das keinen Motor besitzt, um ein Bauwerk, das eine Genehmigung der Behörden bedarf. Schwimmende Häuser gehören zu den baulichen Anlagen, die genehmigungspflichtig sind. Dies bedeutet, dass es ein Genehmigungsverfahren geben müsste, das dem der Bauwerke an Land entspricht.
Hausboote als bauliche Anlage - Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg
In jüngerer Zeit kam es in Bezug auf die Gewässer in Berlin und Brandenburg zu einem Streit. Es ging um die Frage, ob Hausboote nicht auch den baulichen Anlagen zuzuordnen sind. In diesem Fall wäre eine Genehmigung der Behörden erforderlich.
Mit Datum vom 10.07.2018 entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, dass ein Sportboot nur dann als bauliche Anlage betrachtet werden darf, wenn es seine „bestimmungsmäßige Nutzung“ verliert. Im Falle des Hausbootes wäre dies der Motor. Letztlich ist das Urteil so zu interpretieren, dass der Motor das entscheidende Zünglein an der Waage ist. Kann das Boot bewegt werden, ist eine Baugenehmigung in der Regel nicht erforderlich.
Das OVG ging in seiner Urteilsbegründung aber noch weiter: Das Hausboot muss als Sportboot bewegt werden. Wenn es einen Motor besitzt, aber einen festen Liegeplatz hat, kann die bestimmungsmäßige Nutzung wieder infrage stehen. Dies könnte in folgenden Fällen zutreffen:
- Hausboote werden als Dauerwohnsitz genutzt
- Nutzung für eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit
- Wohnen auf Zeit in einem Hausboot
In der Definition für ein Sportboot ist festgehalten, dass es in der Freizeit genutzt wird und der Erholung dient. Wenn die Nutzung des Hausbootes mit diesen Kriterien nicht mehr übereinstimmt, kann eine gewerbliche Nutzung oder eine Verwendung des Hausbootes als Dauerwohnsitz unterstellt werden. In diesem Fall wäre das Hausboot kein Sportboot mehr und somit genehmigungspflichtig.
Ein schwimmendes Haus ist hingegen immer genehmigungspflichtig. Da du es aufgrund des fehlenden Motors nicht als Sportboot nutzen kannst, gilt es als bauliche Anlage, die einer Baugenehmigung bedarf.
Änderung der gesetzlichen Bestimmungen in Planung
In Bezug auf die gesetzlichen Bestimmungen sind Änderungen erforderlich. Das Ziel sollte sein, die Pflicht zur Genehmigung für ein Hausboot einheitlich zu beschreiben. Dies würde Auseinandersetzungen entgegenwirken. Die erste geplante Änderung der Bauordnung hätte bewirkt, dass auch ortsfeste Hausboote keine Genehmigung brauchen. Dabei handelt es sich genau genommen jedoch um schwimmende Häuser, weil sie als Hausboot nicht gemäß ihrer Bestimmung genutzt werden. Neue Auseinandersetzungen wären die Folge gewesen.
Besitzer von schwimmenden Häusern, die nicht mit einer Motorisierung ausgestattet sind, hätten eine Baugenehmigung benötigt. Wer ein Hausboot dauerhaft bewohnt oder gewerblich nutzt, wäre auch dann von der Baugenehmigung ausgenommen gewesen, wenn er sein Hausboot niemals bewegt. Der Potsdamer Landtag lehnte die Änderung am 15.05.2019 per Mehrheitsbeschluss ab. Es erging jedoch die Aufforderung an das zuständige Ministerium, Sport- und Charterboote, die ihrer Bestimmung als Wasserfahrzeug unterliegen, weiterhin von einer Baugenehmigung zu befreien. Ein solches Gesetz würde die notwendige Gerechtigkeit schaffen:
- schwimmende Häuser mit festem Liegeplatz benötigen grundsätzlich eine Genehmigung
- Hausboote benötigen nur dann eine Genehmigung, wenn sie nicht als Wasserfahrzeug genutzt werden (gilt für Sport- und für Charterboote)
Die Verantwortung für die Anpassung der gesetzlichen Bestimmung liegt nunmehr bei der Bauaufsichtsbehörde. Dabei liegt es in der Pflicht des Gesetzgebers, die Gesetze entsprechend anzupassen und die notwendige Gerechtigkeit zu schaffen. Eine Änderung der brandenburgischen Bauordnung könnte dieses Ziel erreichen.
In einem neuen Paragrafen müsste definiert werden, dass Sportfahrzeuge, die ihre bestimmungsmäßige Nutzung verloren haben, einer Baugenehmigung bedürfen. Darunter fallen dann auch Hausboote, die nicht als Sportboot, sondern als schwimmendes Haus genutzt werden. Gleichermaßen würde ein solcher Paragraf aber auch zu einer Nachweispflicht für Hausbootbesitzer führen. Sie müssen nachweisen, dass sie ihr Boot einer bestimmungsmäßigen Nutzung unterworfen haben. Hier sind Grenzen zu ziehen. Ist bereits dann eine Baugenehmigung erforderlich, wenn das Hausboot in einer Saison nicht bewegt wird? Es ist sehr wichtig, dass das Gesetz eine entsprechende Anpassung erfährt.
Klare Regelungen sind zwingend erforderlich
Experten wünschen sich in der Zukunft klare Regelungen, wann eine Genehmigung für ein Hausboot erforderlich ist und wann nicht. Andere Bundesländer wie Hamburg erteilen die Genehmigungen aus einer Hand. Dies könnten sich die Behörden in Berlin und Brandenburg als Beispiel nehmen. Neben der Baugenehmigung ist auch ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren erforderlich. In Hamburg erteilt das Amt beide Genehmigungen. Somit ist nur eine Antragstellung erforderlich. Dieses Modell wäre für Berlin und Brandenburg auch empfehlenswert.
Zu wenig Liegeplätze für schwimmende Häuser
Grundsätzlich gibt es in Deutschland nur sehr wenige Liegeplätze für schwimmende Häuser. Das Nachbarland Holland ist Deutschland in diesem Punkt weit voraus. Somit ergibt sich die Frage, warum der Wohnungsnot in Deutschland nicht durch die Schaffung von Wasserliegeplätzen begegnet wird.
Die Begründung für den Unterschied in Bezug auf die Anzahl der Liegeplätze für schwimmende Häuser in Deutschland und Holland besagt, dass der Bezug zum Wasser in Holland stärker ausgeprägt ist. Gerade in Städten wie Amsterdam, in denen Wohnraum knapp und die Mieten teuer sind, gelten Hausboote mit festem Liegeplatz als Alternative zum klassischen Wohnen. Die gesetzlichen Bestimmungen in den Niederlanden schaffen dafür beste Voraussetzungen. Hier ist das Wasser Bestandteil aller Aktivitäten, die in die Umweltplanung einbezogen sind.
Anders ist es in Deutschland, wo es für die Nutzung des Wasserraums eine Vielzahl an Verordnungen gibt. Das Wohnen auf dem Wasser ist jedoch nicht nur eine preisgünstige Alternative in den Innenstädten. Es bietet auch ganz neue touristische Möglichkeiten, die in Deutschland bislang noch nicht erschlossen sind. Hier besteht ein hoher Nachholbedarf.
Wohnen auf dem Wasser - hohes Potenzial in verschiedenen Bereichen
Das Wohnen auf dem Wasser bietet ein hohes Potenzial in verschiedenen Bereichen. Dies sollten die Behörden erkennen. So hat Schleswig-Holstein bereits reagiert und für das Wohnen auf dem Wasser grundlegende Möglichkeiten geschaffen. Besitzer von schwimmenden Häusern haben die Möglichkeit, Eigentum auf dem Wasser zu erwerben. Eine Postadresse mit Hausnummer ist die Konsequenz, die das Wohnen auf dem Wasser möglich macht.
Wenn dieses Beispiel auch in Berlin/Brandenburg und in anderen wasserreichen Bundesländern Schule macht, kann durch die Schaffung von Baugenehmigungen auf dem Wasser die Wohnungsnot in einigen Regionen gelindert werden. Auch der Tourismus lässt sich ankurbeln. Schwimmende Häuser können als Ferienhäuser vermietet werden. Daraus kann sich ganzjährig ein lukratives Geschäft ergeben, das die wirtschaftliche Situation in einer Region verbessern kann.
Wasserreiche Regionen sollten das Potenzial erkennen
Nicht nur in Berlin/Brandenburg, sondern auch in Teilen Niedersachsens, Sachsen-Anhalts, Mecklenburg-Vorpommerns und Sachsens gibt es wasserreiche Gebiete, die sich für das Wohnen gut erschließen lassen.
Experten halten es für hilfreich, für Seengebiete ein Kataster zu erstellen. Auf diese Weise wäre es möglich, die Wassergebiete für das Wohnen und für den Tourismus zu erschließen. Nicht nur die Besitzer von Hausbooten und schwimmenden Häusern, sondern auch die Wirtschaft würde profitieren.
Darüber hinaus sollten die Genehmigungsverfahren in den einzelnen Bundesländern transparent gestaltet werden. Es ist wichtig zu wissen, welche Behörde zuständig ist und welche Genehmigungen für den Betrieb von Hausbooten und schwimmenden Häusern eingeholt werden müssen.
Besitzer von Hausbooten sollten Logbuch führen
Für Besitzer von Hausbooten ist das Führen eines Logbuches empfehlenswert. Wenn du mit deinem Hausboot viel unterwegs bist, benötigst du für die Zeit an Land keine Baugenehmigung. Im Zweifelsfalle musst du nachweisen, wie viel Zeit du auf dem Wasser verbracht hast. Dies gelingt dir, indem du ein Logbuch vorlegst, in dem du alle Fahrten dokumentiert hast. So weist du nach, dass du dein Hausboot als Sportboot nutzt. In diesem Fall benötigst du auch dann keine Genehmigungen, wenn du einmal für einen längeren Zeitraum an einem Ort fest liegst.
Schreib uns deine Meinung
Welche Erfahrungen hast du gemacht? Hast du für unsere Leser hilfreiche Tipps im Umgang mit Behörden? Wie bist du vorgegangen? Hinterlasse einfach hier einen kurzen Kommentar. Danke und beste Grüße.
Sehr gute Informationen für zukünftige Hausboot-Nutzer.
Vielen Dank für die Info.
Ich bin Besitzerin eines 11,50 m großen Hausbootes. Wir haben es aus dem Grund der Vermietung an Feriengäste bzw. zum verchartern bauen lassen. Wir wurden gelockt von einem ehem. Hafenbesitzer der kurze Zeit später den Hafen teuer verkauft hatte. Dies alles wussten wir nicht. Das Hausboot hatte über 200.000 € Bj. 2022 gekostet und in Deutschland hergestellt. In der Marina , wo es liegt, wurden alles neue Leute eingestellt bzw. fehlen Fachleute. Die Übergabe an Charterkunden ist katastrophal und die Technik ist , da es hochwertig gebaut wurde, für Chartergäste schwer zu begreifen. Durch enge Kanäle bzw. Schleusen ist es, auf Grund von den gedämmten, hochwertigen Außenwänden nicht geeignet. Leider mussten wir jetzt nach der letzten Vercharterung feststellen, dass zwei Einbeulungen an einer Wand sind. Dies könnte von einem Bootshaken sein. Wir möchten das Hausboot aus dem Charterbetrieb raus nehmen, da es als Fahrbar für wechselnde Chartergäste nicht geeignet ist. Wir würden es sehr gerne fest verankern und an die Wasser- und Abwasseranlagen umweltfreundlich anschließen. Anschlüsse vorhanden. Was können wir tun? Wir suchen dafür eine geeignete kleine Marina südlich von Berlin. Die großen Windangriffsfäche erschwert zusätzlich das Fahren im offenem Gewässer. Als Ferienwohnug bzw. Wohnung ist es sehr gut geeignet und hat ein tolles Wohnklima.
Meine Frage: wieviel Fahrstunden muss ich im Lockbuch nachweisen?
Vielleicht können Sie helfen. Vielen Dank im Voraus . M. Ahrens
PS. Das mir den teuren Mietswohnungen können wir nur bestätigen. Unser Sohn wohn mitten in Potsdam in einer kleinen Zweizimmerwohnung. Größer sind zu teuer und nicht zu finden.
Liebe Frau Ahrens,
vielen Dank für Ihre Nachricht und die Einblicke in Ihre Situation mit dem Hausboot. Es scheint vernünftig, das Boot aus dem Charterbetrieb zu nehmen und als feste Ferienwohnung zu nutzen. Um es an Wasser- und Abwasseranlagen anzuschließen und in einer geeigneten Marina zu verankern, empfehle ich, direkt mit Marinas in der Nähe Kontakt aufzunehmen.
Für Informationen zu den erforderlichen Fahrstunden im Logbuch für Ihre geplanten Änderungen, empfehle ich, sich an die entsprechenden maritimen Behörden zu wenden.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Umsetzung.
Beste Grüße